Gli articoli 738 e ss della legge 160/2019 hanno completamente riscritto la normativa che regolamenta la IUC, abrogando la TASI che verrà accorpata all’IMU.
Il legislatore ha, tuttavia, riproposto la possibilità di applicare un’aliquota agevolata al 50%, qualora l’immobile adibito ad abitazione principale sia concesso in comodato gratuito a parenti entro il primo grado.
La norma, contenuta nel comma 747, lett. C) dell’art. 1 della legge 160/2019, intende disciplinare il caso – abbastanza comune nella prassi – di genitori e figli che si scambiano l’utilizzo dell’immobile da adibire ad abitazione principale. In particolare spesso accade che il cambio di residenza avvenga senza alcun passaggio di proprietà o senza atti notarili di costituzione di diritti reali, ma con un semplice contratto di comodato.
Peraltro, si ricorda che il comodato può essere sia scritto, sia verbale (prassi comune che genitori e figli non sottoscrivano alcunchè).
Qualora il contratto di comodato gratuito sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate (costo 200€ e se il comodato è scritto anche le marche da bollo) è possibile usufruire dell’aliquota IMU agevolata, ovvero ridotta al 50%.
Tuttavia, la presenza di un comodato regolarmente registrato non è l’unica condizione per l’applicazione dell’agevolazione. Difatti, in ottemperanza a quanto previsto dalla citata lett. C) dell’art. 747, è necessario che si verifichi la sussistenza di ulteriori requisiti.
In particolare, si potrà applicare l’aliquota al 50% qualora:
- il contratto di comodato sia registrato (come anzidetto);
- il comodante risieda nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;
- il comodante possieda una sola abitazione in Italia.
Non influisce, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata, la presenza di un altro immobile di proprietà del comodante, solo se insiste nello stesso comune dell’immobile concesso in comodato.
Pertanto, lo “scambio” di abitazioni determina l’applicazione dell’aliquota agevolata, solo se il comodante continui ad essere residente nel medesimo comune e non vi siano seconde case (o altri immobili) di proprietà del comodante.
Appare evidente come la presenza di tali vincoli limiti notevolmente la possibilità di usufruire dell’aliquota agevolata, soprattutto qualora comondate e comodatario vivano fuori dai grandi centri abitati. Sovente accade, infatti, che genitori e figli siano residenti in comuni tra loro limitrofi ed in tal caso non spetterà l’agevolazione, seppure la distanza tra le abitazioni possa non essere superiore a quella che divide i residenti in un diversi quartieri di una medio/grande città.
La ratio di tale scelta è difficilmente comprensibile, poichè non pare giustificata dal mantimento del gettito fiscale. Difatti, se il comodante possiede un altro appartamento da adibire ad abitazione principale è irrilevante che tale immobile sia o meno nel medesimo comune, posto che (se di proprietà), anche in tale caso, l’IMU non sarà comunque dovuta.
Ugualmente, anche la presenza di ulteriori unità abitative in Italia non è indice – ai fini IMU – di una maggiore capacità contributiva.
La speranza è che – in tempo di crisi post COVID e di crisi generalizzata del mercato immobiliare – si ponga rimedio alle incongruenze e si provveda a garantire un’applicazione uniforme (e conveniente) all’agevolazione IMU in caso di scambio di immobile principale tra genitori e figli.